명도소송 임차인 강제퇴거 기간 및 방법

월세를 장기간 밀리게 되어, 임대인이 임차인에게 퇴거 요청을 했지만 이행하지 않은 경우는 명도소송을 통하여 강제집행을 할 수 있게 됩니다. 명도소송은 내용증명으로 의사를 밝히고 법원에 신청서를 낸 뒤, 명도소송을 하는 과정인데요. 정확하게 명도소송의 기간과 절차, 제출해야 하는 신청서는 무엇인지 설명드리겠습니다.

 

 

월세 계약 해지 및 명도소송

일반 임대인의 경우는 월세가 두달 이상 밀리게 된 시점부터  계약을 해지할 수 있는 권한이 생기게 됩니다. 시, 군이나 구청에 주택임대사업자 등록을 한 경우는 3달로 기준을 잡지만, 그렇지 않은 일반 주택 임대인의 경우는 2달부터 해당이 됩니다. 

이때부터는 임대인이 임차인에게 내용증명을 해야 합니다. 그 내용에는 임차인이 계약 위반을 했다는 사실과 함께 계약을 해지하겠다는 의사를 밝혀야 합니다. 의사를 밝히면서 정확한 날짜를 칭하여 퇴거 요청을 해야 하며, 불이행 시 명도소송 및 손해배상 청구를 할 것을 요청해야 합니다.

 

내용증명 법적 효력

사실 내용증명에 있어서는 법적인 효력이 미치지않습니다. 내용증명 자체로는 임차인에게 어떠한 의무적인 법적 책임이 생기지는 않지만, 법원까지 갔을 때 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

실제로 법무법인 사무실을 방문하여 변호사에게 상담을 했을 경우에도 내용증명을 반드시 해야 한다는 조언을 하기도 합니다. 법정까지 갔을 때 내용증명 사실여부에 대해서 유리한 위치에 서게 되는 것이기 때문입니다. 임대인이 임차인에게 확실한 의사를 표현했다는 증거가 되기도 하며, 내용증명에 있어서 반송이 되지 않는다면 확실하게 전달받은 내용으로 인정되기 때문입니다. 

 

점유이전금지 가처분

임대인이 임차인에게 내용증명을 확실하게 밝혔지만 임차인이 이행하지 않을 경우 명도소송의 절차를 밟게 됩니다. 하지만 명도소송 이전에 '점유이전금치 가처분'을 신청해야 합니다.

임차인을 대상으로 명도소송을 진행하여 확실한 집행문을 받았다고 한들, 현재 다른 제삼자가 집에 살게 된다면 강제집행이 불가해집니다. 이런 경우 새로 들어온 제삼자를 대상으로 다시 명도소송의 절차를 밟아야 하는데, 그럼 이중으로 시간을 투자하셔야 합니다.

이를 방지하고자 반드시 '점유이전금지 가처분'을 법원에 신청해야 하며, 집행문이 확정 된다면 강제집행이 가능해집니다.

 

 

소송 기간

점유이전금지 가처분 신청을 한 뒤, 명도소송을 진행하게 된다면 최소 6개월 이상이 소요됩니다. 이후 집행과정은 추가로 최소 3개월이 더 추가되며, 아무리 짧아봤자 최소 9개월은 소요됩니다. 이 과정에서 최소 9개월 동안 세입자는 극심한 스트레스와 시간, 비용을 지불해야 하므로 많은 소송 전문가들도 가능하면 대화로 원만한 협의를 보는 것을 추천합니다. 

 

지금까지 명도소송의 기간과 절차 및 제출서류에 대해 정리해보았습니다. 명도소송을 진행하기 앞서, 반드시 점유이전금지 가처분 신청을 해야 추후 시간낭비할 일이 줄어들며 확실한 강제집행을 통해 퇴거를 할 수 있으니 신중한 결정 하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.