월세미납으로 강제퇴거는 법적으로 해결해야 합니다

세입자의 월세 미납으로 인해 임대인이 강제적으로 강제퇴거 이행을 할 수는 없습니다. 임대차계약 해지 조건이 성립이 되었을 시, 명도소송을 통하여 법적인 절차를 밟으면 강제퇴거를 도와주는 집행인이 강제퇴거를 진행시켜 줄 겁니다. 그럼 지금부터 명도소송이 무엇인지, 어떤 절차를 밟아야 하는지, 알아야 하는 내용은 무엇인지 설명드리겠습니다.

 

 

월세미납으로 인한 임차인의 강제퇴거

세입자가 월세가 얼마를 밀렸든 간에 강제퇴거를 할 때 반드시 법적인 선안에서 움직여야 합니다. 세입자가 월세 2달 이상을 미납하게 되면 임대차계약을 해지할 수 있는 자격을 얻게 됩니다. 다만, 자격을 얻었다고 바로 해지를 마음대로 할 수 있지는 않습니다. 세입자가 2달 이상 월세 미납을 하였고, 퇴거 요청을 하였다고 한들, 세입자의 물건을 마음대로 버리면서 쫓아낼 권리는 임대인에게 있지 않습니다.

명도소송

세입자가 월세가 밀렸을 때에는 임대차계약의 해지 조건이 성립됩니다. 이때 임대인이 명도소송을 제기해야 합니다. 명도소송의 조건은 임대차계약의 만료나, 해지가 되었을 때 이행할 수 있는데요. 이 조건에 성립되는 2달 이상의 월세 연체는 연속으로 이루어지지 않아도 됩니다. 상황이 어떻게 됐든 간에 2회 이상의 연체 미납 시 진행할 수 있습니다.

 

다만 월세가 만약 20만 원이라고 가정을 했을 때, 한 달에 15만 원씩 내서 두 달 동안 총 30만 원의 월세를 납부했다고 해봅시다. 총 월세 40만 원이 채워지지 않았지만 두 달의 납부 횟수가 인정이 되기 때문에 임대차 계약 해지가 되지 않습니다.

 

부동산점유 이전금지가처분

명도소송을 진행하기 앞서, 반드시 법원에 방문하여 '부동산점유 이전금지가처분'신청을 해야 합니다. 세입자를 대상으로 명도소송을 진행하여 판결문이 나왔을 때, 강제퇴거를 할 수 있게 됩니다. 하지만 해당 거주지에 제삼자의 인물이 들어와 살고 있다면 그 대상을 향해 처음부터 다시 명도소송 진행을 해야 합니다. 세입자에게만 해당되는 명도소송이기 때문에 제삼자를 강제퇴거할 의무는 없기 때문입니다.

이러한 상황을 방지하고자, 애초에 명도소송이 진행되는 기간 동안에 제삼자의 인물이 해당 거주지에 들어와 살지 못하게 하는 '부동산점유 이전금치가처분' 신청을 이행한 후, 명도소송을 진행해야 합니다. 

 

명도소송 기간

보통 명도소송이 진행되는 기간은 최소 6개월 정도 소요됩니다. 명도소송의 판결문이 나왔다고 해서, 바로 강제퇴거 진행을 할 수없으며, 강제퇴거는 3개월 정도의 시간이 추가로 소요됩니다. 명도소송은 시간이 오래 걸리기 때문에 반드시 부동산점유 이전금치가처분 신청을 하고 명도소송을 진행하는 것입니다. 최소 총 9개월의 시간이 소요되기 때문이죠.

명도소송을 할 때, 사실증명을 할 수 있는 퇴거요청을 한 기록을 남기는 것이 중요합니다. 이는 월세를 2회 이상 미납이 되어 세입자에게 퇴거를 해달라는 요청을 했다는 내역인데요. 명도소송을 진행할 시 법원에서는 세입자에게 의사를 밝혔는지 확인할 수 있는 수단 '사실증명'을 참고하기 때문에 지연되는 시간을 단축할 수 있습니다. 

 

 

지금까지 월세 미납으로 인한 강제퇴거를 하려면 어떻게 해야 하는지 말씀드렸습니다. 명도소송을 하기 앞서, 반드시 부동산점유 이전금지가처분 신청을 먼저 한 뒤, 명도소송을 이행하셔야 추후에 불상사가 발생하는 것을 방지할 수 있습니다.